דוגמה

זוהי דוגמה אמיתית לדוח מלא על דיזנגוף 99, תל אביב יפו. הדוח שלכם יותאם לכתובת, למחיר ולפרסונה שלכם.

dochdiraדוח אינטליגנציה לפני רכישה

דיזנגוף 99, תל אביב יפו

תל אביב -יפו · 3 חדרים · 75 מ״ר · קומה 4

מחיר מבוקש

₪3,800,000

ציון כולל

7.8

טוב

תקציר

דירת 3 חדרים של ~75 מ״ר בקומה 4 בלב הצפון הישן-דרום, על רצועת דיזנגוף. המחיר המבוקש 3,800,000 ש״ח משקף כ-50.7 אלף ש״ח למ״ר — מתחת לממוצע השכונתי. תחבורה ציבורית צפופה, שירותים עירוניים בשפע, ורדיוס הליכה קצר לחוף גורדון ולכיכר דיזנגוף. למשפחה צעירה: בתי ספר וגנים קרובים, אך רעש עירוני ובטיחות עירונית בינונית מחייבים בדיקה בשעות שונות.

🎯פסיקת המומחה

7.8טוב

המלצת dochdira:כדאי לקנות

⚠מה המוכר אולי לא מספר

•דירות זהות כמעט בקומה/שטח באזור נסגרו סביב 4.01–4.30 מ׳ ש״ח — יש לך עוגן מו״מ לחיזוק העמדה.
•המחיר למ״ר המבוקש (≈50.7 אלף) נמוך ממדד שכונתי ממוצע (≈63.7 אלף) — מרווח תמחור חיובי לרוכש.
•הסביבה תוססת ורועשת בשעות הלילה, בפרט בסופי שבוע ובאירועים בכיכר — חשוב להגיע לסיור לילה.
•אין ממ״ד בדירה לפי המידע — ודאו פתרון מיגון בבניין/קרוב ומצב תקינות המקלט.
•צפיפות אנטנות סלולריות גבוהה במרכז, אך המדידות הקרובות מראות רמות עמוק מתחת לספי הבריאות.
•תחנת דלק כ-100 מ׳ מהמקום — עלולים להיות ריחות/תנועת מכליות נקודתיים.
•החניה באזור מאתגרת ומדיניות עירונית מפחיתה היצע — קחו בחשבון הוצאות חניה/מנוי או חיים ללא רכב.

צדדים חזקים

✓לוקיישן פריים: 3–6 דק׳ הליכה לכיכר דיזנגוף והחוף
✓מחיר למ״ר תחרותי ביחס לשוק המקומי
✓היצע שירותים יוצא דופן בטווח 100–400 מ׳
✓תח״צ מעולה וקווי רכבת קלה מתוכננים
✓קהילה עירונית חיה ובטוחה מבחינת נוכחות עירונית
✓פוטנציאל שימור ערך בזכות ביקוש עקבי למרכז

צדדים חלשים

✗רעש עירוני בערבים/סופי שבוע
✗חניה מוגבלת — תוספת עלות/אי־נוחות לבעלי רכב
✗נתוני הישגים עדכניים לבתי הספר חלקיים — דורש אימות
✗תחנת דלק קרובה יחסית
✗רמת פשיעה עירונית כללית גבוהה (בעיקר רכוש) — נדרשים אמצעי מיגון

הצעת פתיחה מומלצת

₪3,520,000

תקרה — אל תעלה מעל

₪3,800,000

מה לבדוק לפני חתימה

להתבסס במו״מ על ההתאמות ההיסטוריות הבטוחות (4.01–4.30 מ׳ ש״ח לדירות 3 חד׳ ~75–79 מ״ר בקומה 4).
לבדוק דו״ח הנדסי לבניין (שלד, צנרת, חשמל) — בניינים ישנים רבים עברו שיפורים חלקיים בלבד.
לאשש מצב רישום בטאבו: בעלות פרטית — לוודא היעדר עיקולים/שעבודים.
לאמת הוצאות אחזקה משותפת, ועד בית, ותשתיות (מעלית, צנרת גז/מים).
לתרגל מסלול יומי עם עגלה/ילד: בית-ספר/גן, סופר, פארק, חוף — בשעות בוקר וערב.
לבקר בדירה בשישי ערב/מוצ״ש למדידת רעש ברים ותנועה.
לוודא פתרון מיגון: האם יש מקלט תקני ונגיש לבניין? מה מצבו.
לבדוק מסמכי ארנונה/היטל השבחה פוטנציאלי (שיפוץ/תוספות) מול העירייה.
לברר ביטוח דירה/רכוש עם כיסוי אופניים/קורקינטים — רגיש באזור מרכזי.
אם רכב פרטי: לאמוד עלויות חניה תושבים/מנוי חניון סמוך.
לאמת שיוך חינוכי מול הרשות ולבקר בגנים/בתי ספר הרלוונטיים.
לבדוק היסטוריית עבודות תשתית בדירה (שיפוץ אחרון, איטום, חלונות מבודדים לרעש).

💰מחיר ושוק מקומי

8.0טוב

המחיר המבוקש 3,800,000 ש״ח משקף כ-50,700 ש״ח למ״ר עבור ~75 מ״ר — נמוך משמעותית מהממוצע השכונתי למ״ר (כ-63,700 ש״ח לפי מדד שכונתי עדכני). יש התאמות היסטוריות גבוהות־בביטחון לדירות 3 חד׳ 75–79 מ״ר בקומה 4 סביב 4.01–4.30 מ׳ ש״ח (למשל ברח׳ הנביאים 15 ובח״ן 17), וכן עסקאות קרובות על ציר דיזנגוף (כגון דיזנגוף 78: 4.675 מ׳ ש״ח ל-74 מ״ר, 2026-02-01). מנגד, נרשמו עסקאות נמוכות יותר בבניינים ישנים/שטח קטן או מצב שונה (דיזנגוף 154 — 3.22 מ׳ ש״ח ל-72.3 מ״ר). התמונה: המחיר המבוקש תחרותי ביחס לעסקאות האחרונות, ומותיר מרחב מו״מ מתון.

מחיר מבוקש

₪3,800,000

₪ למ"ר

₪50,667

חציון אזורי

₪63,688

מיקום ביחס לטווח

מבוקש למ״ר נמוך מהממוצע השכונתי. דירות דומות מאוד (3 חד׳ ~75–79 מ״ר בקומה 4) נסגרו סביב 4.01–4.30 מ׳ ש״ח — מה שמאותת שהמחיר המבוקש אטרקטיבי יחסית. בנוסף: "הדירה הזו עצמה" מזוהה בכמה התאמות סמוכות בקומה/שטח — נותן עוגן מצוין למשא ומתן.

טווח מיקוח מומלץ

בהתבסס על העסקאות הקרובות (3.22–4.68 מ׳ ש״ח לדירות 60–80 מ״ר באזור) והפער למ״ר מול המדד השכונתי, מומלץ לפתוח ב-4%–7% מתחת למחיר המבוקש ולכוון לסגירה סביב 3.6–3.8 מ׳ ש״ח, בכפוף למצב הבניין, תחזוקה, מעלית/חניה ושיפוץ.

התאמה לדירה הספציפית

6 עסקאות עבר של דירות עם אותו פרופיל

תאריך	סכום	₪/מ"ר	התאמה	סיבה
06.10.2025	₪4,010,000	₪52,763	התאמה בטוחה	קומה זהה (4), אותו מספר חדרים (3), שטח דומה (76/75 מ״ר).
05.10.2025	₪4,010,000	₪52,763	התאמה בטוחה	קומה זהה (4), אותו מספר חדרים (3), שטח דומה (76/75 מ״ר).
11.09.2025	₪4,200,000	₪53,165	התאמה בטוחה	קומה זהה (4), אותו מספר חדרים (3), שטח דומה (79/75 מ״ר).
03.04.2025	₪6,000,000	₪75,949	התאמה בטוחה	קומה זהה (4), אותו מספר חדרים (3), שטח דומה (79/75 מ״ר).
17.12.2024	₪5,590,000	₪78,732	התאמה בטוחה	קומה זהה (4), אותו מספר חדרים (3), שטח דומה (71/75 מ״ר).
01.02.2026	₪4,675,000	₪63,176	התאמה גבוהה	קומה סמוכה (5 מול 4), אותו מספר חדרים, שטח כמעט זהה.

עסקאות אמת בסביבה

כתובת	תאריך	חדרים	מ"ר	סכום	₪/מ"ר
דיזנגוף 78	2026-02-01	3	74	₪4,675,000	₪63,176
דיזנגוף 137	2025-12-10	2	57	₪3,800,000	₪66,667
דיזנגוף 154	2025-12-21	3	72.33	₪3,220,000	₪44,518
פינסקר 48	2025-12-28	3	60	₪4,000,000	₪66,667
פרישמן 84	2025-12-04	3	67.42	₪3,870,000	₪57,401
בר כוכבא 54	2025-12-02	3	72.52	₪3,586,000	₪49,806
הנביאים 15 — דירה זו - 2025-10-06	2025-10-06	3	76	₪4,010,000	₪52,763
דיזנגוף 126	2025-07-16	3	64	₪3,700,000	₪57,812

דירות מתחרות שכרגע למכירה / להשכרה באזור(10)

סוג	פרטים	חדרים	מ"ר	מחיר	מרחק
מכר	בוגרשוב 83, קומה 2, מצב שמור	2	57	₪3,500,000	663 מ׳
מכר	דיזנגוף 25, קומה 2, משופצת חלקית	4	88	₪4,600,000	774 מ׳
מכר	נחל הבשור 9, קומה 1	3	75	₪4,200,613	1230 מ׳
מכר	זלמן שניאור 11, קומה 1	3	65	₪4,420,000	1100 מ׳
מכר	וינגייט 2, קומה 20 (יד אליהו)	2	65	₪2,950,000,000	1650 מ׳
מכר	מיטב 5, קומה 1 (ביצרון)	3	91	₪3,680,000	1750 מ׳
מכר	יהודה הנשיא 38, קומה 10 (נווה אביבים)	3	96	₪4,590,000	4100 מ׳
מכר	שדרות ששת הימים 8, קומה 4 (דרום מזרח העיר)	4	100	₪2,850,000	2450 מ׳
מכר	השילוח 14 (שפירא), קומה 5	4	80	₪3,200,000	2100 מ׳
מכר	הקשת 2 (קרית שלום), קומה 10	3.5	100	₪3,000,000	2600 מ׳

נרשמו התאמות דומות מאוד לדירה בקומה/שטח סמוכים — משמש עוגן למשא ומתן: "קומה זהה (4), אותו מספר חדרים (3), שטח דומה (76/75 מ״ר)".

📍מיקום וסביבה

9.0מצוין

הנכס יושב במרכז־המרכז של הצפון הישן (דרום), כמה צעדים מכיכר דיזנגוף, 440–500 מ׳ מחוף גורדון וכ-1.0–1.2 ק״מ מכיכר הבימה/לב העיר. הרחוב מציע חנויות, בתי קפה ומסעדות בכל כיוון, עם פארקי כיס כמו גן פורסט היל וגן דבורה בארון במרחק הליכה קצר. זהו אזור עירוני פעיל מאוד — נוח לחיים ללא רכב, אך חשוף לרעש ערב-לילה וסופי שבוע. הקרבה לקווי אוטובוס ראשיים ולתוואי רכבת קלה עתידי מחזקת את נגישות המיקום והערך העתידי.

המיקום על המפה

סיור ברחוב — 6 נקודות צפייה ממש בסביבת הדירה

57 מ׳ מהדירה

69 מ׳ מהדירה

70 מ׳ מהדירה

72 מ׳ מהדירה

79 מ׳ מהדירה

84 מ׳ מהדירה

מרחק מהים

0.5 ק"מ

מרחק ממרכז העיר

1.2 ק"מ

שבילי אופניים

רשת שבילי אופניים עירונית רציפה לאורך אבן גבירול/בן יהודה ושדרות בן גוריון, עם חניות קורקינטים ושיתופי דו״גל סמוכים.

מרחבים ירוקים בהליכה מהדירה

כיכר רבין

4.4 ⭐626 מ׳ מהדירה

גן לונדון

4.3 ⭐702 מ׳ מהדירה

Dog Park

4.1 ⭐531 מ׳ מהדירה

פארקים בסביבה

גן פורסט היל· פארק שכונתי154 מ׳
גן דבורה בארון· גן קהילתי421 מ׳
כיכר דיזנגוף (מרחב ירוק עירוני)· מרחב ציבורי230 מ׳
גן פינצ'וק· פארק שכונתי417 מ׳
גן ערן· גן שכונתי476 מ׳

חופים

חוף גורדון· חוף רחצה442 מ׳

דרכים ראשיות

אבן גבירול (מזרח)בן יהודה (מערב)שדרות בן גוריון (צפון)המלך ג׳ורג׳ (דרום-מזרח)

•כ-230 מ׳ מכיכר דיזנגוף המחודשת
•כ-440–500 מ׳ מחוף גורדון והטיילת
•בתי קפה ומסעדות מגוונות בטווח 50–300 מ׳
•פארקי כיס וגינות משחקים לילדים בטווח 150–500 מ׳
•חיי לילה פעילים — נוחות גבוהה אך רעש אפשרי בלילות
•שבילי אופניים ושיתופי קורקינטים זמינים בכל רגע

📰חדשות ואירועים בדיזנגוף (12 חודשים אחרונים)

פסל מאיר דיזנגוף / תל אביב יפו - אבני מורשת

בתקופה זו קיבלה תל אביב מעמד עצמאי בנפרד מיפו, ודיזנגוף נבחר לתפקיד ראש העירייה. בתפקיד זה כיהן עד יום מותו ב-1936. ... כתבו לנו אם הייתה לכם אפשרות מה הייתם אומרים ...

לפני 6 חודשים

דואר שר המשקאות דיזנגוף 268 תל אביב - יפו (סניף 2201) שעות פתיחה, טלפון, כתובת

בעמוד זה תוכלו למצוא את שעות הפתיחה המעודכנות של מרכז מסירת הדואר שר המשקאות בתל אביב יפו הממוקם בדיזנגוף 268, תל אביב - יפו, 6311625, כולל דרכי הגעה, מספר טלפון ושירותים ...

לפני 5 חודשים

כיכר צינה דיזנגוף – ויקיפדיה

כיכר דיזנגוף · תל אביב-יפו: מבנים · העיר הלבנה · מבנים ואתרים שתכננה ג'ניה אוורבוך · בנייה ופיתוח של תחבורה בתקופת המנדט · חיפוש · כיכר צינה דיזנגוף ·

לפני 5 חודשים

דיזנגוף סנטר – ויקיפדיה

פרויקט נוסף שתוכנן באותה תקופה תחת אותו עיקרון הוא התחנה המרכזית החדשה של תל אביב, שזכתה להצלחה פחותה ובנייתה נמשכה עד 1993.

לפני 6 חודשים

מוסדות חינוך ותרבות - ת"א יפו - האתר הרשמי!

דם המכבים 22, תל אביב יפו למידע נוסף · שבט צופים דיזנגוף · רמז 8, תל אביב יפו למידע נוסף · מרכז קהילתי רמת אביב הירוקה · חיים לבנון 37, תל אביב יפו למידע נוסף ·

לפני 5 חודשים

קבוצת R2M | אר.טו.אם | R2M Hospitality Group

מונטיפיורי 36, תל אביב יפו · בייקרי · [email protected] יד חרוצים 15, תל אביבהצג על מפה · יד חרוצים 15, תל אביב · ויצמן 67, תל אביבהצג על מפה · ויצמן 67, ...

לפני 8 חודשים

👥אוכלוסייה ואופי שכונה

8.0טוב

השכונה "הצפון הישן החלק הדרומי" מאופיינת כמרכז־עיר חילוני עם שיעור אקדמאים גבוה במיוחד ביחס לעיר. ממוצע הילדים למשפחה נמוך יחסית, מה שמושך זוגות צעירים ומשפחות קטנות. סביבת הרחובות דיזנגוף–בן יהודה–שד׳ בן גוריון חיה לאורך כל שעות היום, עם קהילה מגוונת ועצמאית־תחבורתית.

אוכלוסייה

492,872

משקי בית

210,336

אשכול חברתי-כלכלי

לא ידוע

אופי דתי

חילוני

חלוקת גילאים

ילדים 0-18

19%

צעירים 19-45

39%

בני 46-64

13%

בני 65+

24%

התאמה למשפחה

באזור הכנסות החציוניות למשק בית בעיר סביב ~14,590 ש״ח, בשכונה שיעור אקדמאים גבוה מאוד (כ-56%) וממוצע ילדים נמוך (~0.85) — מתאים לזוגות צעירים ומשפחות קטנות המחפשות עירוניות חזקה, קירבה לגנים ומוסדות תרבות, וללא תלות ברכב.

השכונה לעומת העיר

אקדמאים בשכונה

56.2%

אקדמאים בעיר

34.3%

השכונה מציגה שיעור אקדמאים של כ-56% לעומת כ-34% בעיר — פער משמעותי המבטא קהילה משכילה ומבוססת.

•שיעור אקדמאים גבוה במיוחד בשכונה (≈56%)
•אוכלוסייה חילונית מובהקת
•ממוצע ילדים למשפחה נמוך יחסית — מתאים למשפחות קטנות
•ריכוז גבוה של שירותים עירוניים במרחק הליכה
•קהילה דינמית עם חיי רחוב פעילים

🚏תחבורה ונגישות

9.0מצוין

רדיוס 600 מ׳ סביב הנכס מכוסה בתחנות אוטובוס מרובות עם קווים תדירים מאוד (4, 5, 18, 61, 66, 72, 82, 90 ועוד), ובמרחק הליכה מתוכננות תחנות רכבת קלה (קו סגול/ירוק) כמו "גורדון" ו"כיכר רבין". למוקדי גוש דן הנסיעה קצרה: כ-10–15 דק׳ לעזריאלי/השלום וכ-6–8 דק׳ לחוף. האזור נוח מאוד לרוכבי אופניים, אך החניה לרכב פרטי צפופה.

רדיוס בדיקה: 600 מ׳

תחנות אוטובוס

קווי אוטובוס

רכבת ישראל

לא בקרבה

רכבת קלה

אין

תחנות אוטובוס בסביבה (6)

דיזנגוף/פרישמן· תחנת אוטובוס23 מ׳
כיכר דיזנגוף/דיזנגוף· תחנת אוטובוס מרכזית230 מ׳
כיכר דיזנגוף/ריינס· תחנת אוטובוס245 מ׳
גורדון/דב הוז· תחנת אוטובוס168 מ׳
ריינס/גורדון· תחנת אוטובוס201 מ׳
דיזנגוף/ש״ץ· תחנת אוטובוס296 מ׳

קווים העוברים בסביבה

קו 4 (דן) רץ בין מסוף הטייסים לבין מסוף רדינג, כל ~6 דק׳ — תדירות גבוהה במיוחדקו 5 (דן) בין רכבת תל אביב סבידור לבין מסוף הלוחמים, כל ~8 דק׳ — תדירות גבוהה במיוחדקו 18 (דן) בין רכבת סבידור לבית העלמין בבת-ים, כל ~8 דק׳ — תדירות גבוהה במיוחדקו 61 (דן) בין עמידר ר״ג למסוף כרמלית, כל ~8 דק׳ — תדירות גבוהה במיוחדקו 66 (דן) בין מרכזית פ״ת ללב תל אביב, כל ~7 דק׳ — תדירות גבוהה במיוחדקו 72 (דן) בין בת ים לרכבת אוניברסיטה, כל ~12 דק׳ — תדירות סבירהקו 82 (דן) בין פ״ת למסוף כרמלית, כל ~10 דק׳ — תדירות גבוהה במיוחדקו 90 (מטרופולין) בין הרצליה (מרינה) למסוף כרמלית, כל ~20 דק׳ — תדירות סבירהקו 172 (דן) חולון–רידינג, כל ~8 דק׳ — תדירות גבוהה במיוחדקו 142/240 (דן) מקשרים דרום-מרכז אל צפון־מזרח — תדירות 11–15 דק׳

קווי אוטובוס שעוברים בסביבה

סה״כ 67 קווים

מציג 5 הקווים העיקריים. קצוות הקו ותדירות מבוססים על מאגר התחבורה הציבורית הארצי.

קו	מפעיל	מאיפה ↔ לאן · תדירות
62	דן	מסוף רדינג/רציפים↔בי''ח שיב''א/שדרות אהרון קציר כל ~15 דק׳67 נסיעות ביוםתחנה קרובה: 88 מ׳	▼
418	דן	קצוות הקו לא זמינים תחנה קרובה: 471 מ׳	▼
115	מטרופולין	מסוף קרית אונו↔מסוף רדינג/הורדה כל ~20 דק׳48 נסיעות ביוםתחנה קרובה: 88 מ׳	▼
2	דן	אזור התעשייה↔אהרונוביץ/השלושה כל ~12 דק׳98 נסיעות ביוםתחנה קרובה: 88 מ׳	▼
5	דן	ת. רכבת תל אביב סבידור/על פרשת דרכים↔מסוף הלוחמים/משרד הרישוי כל ~8 דק׳131 נסיעות ביוםתחנה קרובה: 88 מ׳	▼

תחנות רכבת קלה בסביבה

גורדון· סגול(מתוכננת)368 מ׳
בוגרשוב· סגול(מתוכננת)518 מ׳
כיכר רבין· ירוק(מתוכננת)736 מ׳
דיזנגוף· סגול(מתוכננת)817 מ׳

זמני נסיעה ליעדים מרכזיים

עזריאלי

מרכז תעסוקה

10 דק׳(בפקקים 15 דק׳)

2.7 ק"מ

השלום

רכבת ומרכז תעסוקה

12 דק׳(בפקקים 16 דק׳)

2.6 ק"מ

אוניברסיטת ת״א

אקדמיה ותעסוקה

12 דק׳(בפקקים 18 דק׳)

4.8 ק"מ

•רדיוס בדיקה: 600 מ׳ — 6+ תחנות סביב הכיכר
•קווים 4/5/18/61/66 בתדירות 6–10 דק׳
•תחנות רכבת קלה מתוכננות בטווח 400–800 מ׳ (סגול/ירוק)
•שיתוף אופניים וקורקינטים זמין תמיד
•חניה לרכב פרטי מוגבלת — שיקול לרוכשים

🏫חינוך וקהילה

7.0טוב

סביבת הנכס נהנית מצפיפות גבוהה של גני עירייה ומעונות פרטיים, ובתי ספר יסודיים מוכרים כמו "תל-נורדוי" ו"גרץ" במרחק הליכה. נתוני הישגים עדכניים חלקיים בלבד — קיימים נתוני מיצ"ב היסטוריים לשתי מסגרות יסודיות. לרישום פורמלי, יש לוודא שיוך מול הרשות המקומית מאחר והמידע האוטומטי עשוי שלא לשקף כתובת זו במדויק.

רדיוס בדיקה: 1500 מ׳

בתי ספר

גנים

השכלה גבוהה

בתי ספר

תל-נורדוי· יסודי

403 מ׳ממלכתייהודירקע סוציו-אקונומי: נמוך (נתון היסטורי)שנת מדידה: נתונים היסטוריים (2016)

בינוני

ציוני הישגים (2016)

מתמטיקה

526

עברית

521

אנגלית

501

מדעים

–

•מיצב 2016 — מתמטיקה: 526; עברית: 521; אנגלית: 501
•נתוני ביצועים היסטוריים בלבד — מומלץ אימות עדכני מול בית הספר
•מיקום נוח להליכה (~400 מ׳)

גרץ (יסודי)· יסודי

475 מ׳ממלכתייהודירקע סוציו-אקונומי: נמוך (נתון היסטורי)שנת מדידה: נתונים היסטוריים (2016)

טוב

ציוני הישגים (2016)

מתמטיקה

588

עברית

571

אנגלית

588

מדעים

–

•מיצב 2016 מציג הישגים גבוהים (מתמטיקה/אנגלית 588)
•מרחק הליכה נוח (~475 מ׳)
•להשלים אימות נתוני מדדים עדכניים מול הרשות

תיכון תל אביב· תיכון

330 מ׳ממלכתייהודישנת מדידה: אין פרסום עדכני

אין נתונים

•אין פרסום נתוני זכאות/אקלים עדכניים במאגר הפומבי
•מרחק של כ-330 מ׳ — יתרון לוגיסטי
•מומלץ לאמת מסלולים/מגמות ונתוני זכאות מול בית הספר

גנים

רתא-חרציות (עירייה)· גן עירוני148 מ׳
רתא-כלניות (עירייה)· גן עירוני148 מ׳
רתא-נרקיסים (עירייה)· גן עירוני148 מ׳
א-צהוב (עירייה)· גן עירוני277 מ׳
מעון יום ויצו (פרטי)· מעון פרטי425 מ׳

אזור רישום ממלכתי

תל נורדוי

אזור רישום ממלכתי — מומלץ לאמת שיוך מדויק לפי הכתובת מול הרשות לפני הרשמה.

4 מעונות יום פרטיים תויגו בקרבת מקום (תיוג קהילתי).

השיוך הרשמי לבית ספר לא נתמך באופן אוטומטי עבור עיר זו — מומלץ לאמת מול הרשות המקומית. בסביבה ריבוי גני עירייה ומעונות פרטיים בטווח הליכה קצר, ושני בתי ספר יסודיים מוכרים. נתוני הישגים עדכניים חלקיים, ולכן רצוי לבקר ולהתרשם מצוות, גדלי כיתות ותכניות משלימות.

🛒שירותי קהילה ומסחר

9.0מצוין

הרחוב מספק הכל בתוך 100–400 מ׳: בתי קפה אהובים (אנסטסיה, פיקה, Nahat), מסעדות (פיאצה, Thai 148, סוסו ובניו), סופרים (AM:PM, שופרסל), בתי מרקחת (סופר-פארם גורדון), בנקים, דואר וקאנטרי/חדרי כושר במרחק הליכה. ביקורות מציינות אווירה תוססת ושירות מהיר; לדוגמה, בית הקפה אנסטסיה (~181 מ׳) זוכה לשבחים על תפריט טבעוני מוקפד ושירות מחויך.

רדיוס בדיקה: 1500 מ׳

🍽️מסעדות

20 בסביבה

פיאצה199 מ׳
אנסטסיה4.6⭐ · 181 מ׳
Thai 148213 מ׳
Keton198 מ׳
סוסו ובניו399 מ׳

☕בתי קפה

15 בסביבה

אנסטסיה4.6⭐ · 181 מ׳
פיקה170 מ׳
May 6301 מ׳
Nahat294 מ׳
קופיקס (כיכר דיזנגוף)226 מ׳

🍞מאפיות

6 בסביבה

זומר בייקרי4.6⭐ · 135 מ׳
Bakery - צינה4.4⭐ · 374 מ׳
לה מולאן (בוגרשוב)4.6⭐ · 653 מ׳
בייקרי אבן גבירול4.5⭐ · 705 מ׳
גרציאני קינג ג׳ורג׳4.5⭐ · 510 מ׳

🛒סופרמרקטים

6 בסביבה

AM:PM (דיזנגוף 132/193)3.9⭐ · 108 מ׳
שופרסל (בן יהודה 79)3.9⭐ · 340 מ׳
טיב טעם בעיר (אבן גבירול)3.7⭐ · 727 מ׳
Tiv Taam IN THE CITY (בן יהודה 130)3.7⭐ · 461 מ׳
רמי לוי (אסתר המלכה)4.2⭐ · 221 מ׳

💊בתי מרקחת

10 בסביבה

סופר-פארם גורדון4⭐ · 110 מ׳
ברא צמחים4.2⭐ · 102 מ׳
סופר-פארם דיזנגוף סנטר3.7⭐ · 661 מ׳
בית מרקחת הגליל (בן יהודה 80)4.5⭐ · 333 מ׳

🏦בנקים

8 בסביבה

הבנק הבינלאומי (ריינס 2)3.4⭐ · 321 מ׳
בנק לאומי (אבן גבירול 71)2.1⭐ · 690 מ׳
דיסקונט (לב דיזנגוף)3.2⭐ · 738 מ׳
מזרחי טפחות (גן העיר)2.4⭐ · 619 מ׳

✉️דואר

3 בסביבה

דואר (זמנהוף 3)226 מ׳
דואר (תרס"ט 17)795 מ׳
מרכז מסירת דואר (דיזנגוף 45)501 מ׳

🩺מרפאות ושירותי בריאות

5 בסביבה

כללית — מרכז שיקום (אסתר המלכה 4)121 מ׳
טיפת חלב דיזנגוף510 מ׳
כללית — תל נורדאו (דב הוז 1)152 מ׳

💪כושר וספורט

6 בסביבה

Holmes Place (דיזנגוף סנטר)3.7⭐ · 605 מ׳
Gordon Gym (בריכת גורדון)4.6⭐ · 732 מ׳
חדר כושר גוף ראשון4.8⭐ · 649 מ׳

🛍️קניונים ומרכזים

2 בסביבה

קניון דיזנגוף סנטר501 מ׳
מרכזים מסחריים מקומיים (דיזנגוף 107/109/115)45 מ׳

📦נקודות מסירה

2 בסביבה

מרכז מסירת חבילות (זמנהוף/כיכר)226 מ׳
מרכז מסירה — דיזנגוף 45501 מ׳

🍻חיי לילה

10 בסביבה

Spicehaus49 מ׳
Dizzy37 מ׳
Beer Garden (כיכר דיזנגוף)4.5⭐ · 307 מ׳
Mayer House Bar221 מ׳

🌶️גיוון קולינרי באזור

12 סוגי מטבחים שונים ברדיוס

מגוון קולינרי גבוה: איטלקי, פיצה, טבעוני, סושי/יפני, אסייתי, מזרח-תיכוני, המבורגר ומאפיות איכות — בדירוג ממוצע גבוה.

מקומות בסביבה — דירוגים, מרחקים, ביקורות ותמונות

🛡️בטיחות ופשיעה

5.0בינוני

כמצופה ממרכז עיר גדול, תל אביב-יפו רושמת היקפי פשיעה עירוניים גבוהים (37,064 מקרים ב-2025). באזורי המרכז הבולטים הסמוכים (מע"ר, מרכז ת"א, הקריה) רוב העבירות הן כלפי הרכוש ולאחריהן סדר ציבורי ונגד גוף. המשמעות לרוכש: ערנות, ביטוח דירה ורכב, ואחסון בטוח לאופניים.

תיקים שנתיים

37,064

לכל 1,000 תושבים

לא ידוע

מול ממוצע ארצי

גבוה מהממוצע הארצי למרכז מטרופוליני

סוגי אירועים נפוצים

עבירות כלפי הרכוש19,806
עבירות סדר ציבורי8,217
עבירות נגד גוף3,930

תחנות משטרה הרלוונטיות לאזור הנכס

תחנת לב תא ירקון13,310 תיקים השנה
עבירות כלפי הרכוש·8,593(65%)
עבירות סדר ציבורי·2,253(17%)
עבירות נגד גוף·1,050(8%)
עבירות מרמה·519(4%)
עבירות כלפי המוסר·425(3%)
תחנת יפו איילון החדש7,115 תיקים השנה
עבירות כלפי הרכוש·2,983(42%)
עבירות סדר ציבורי·2,034(29%)
עבירות נגד גוף·925(13%)

הנתונים מציגים את התחנות שמטפלות באזור — מספרים גבוהים יותר משקפים גם פעילות שיטור גדולה, לא רק עבריינות.

מוקדי עומס לפי תיוג המשטרה

מרכז ת"א (9)693 תיקים
עבירות כלפי הרכוש·501(72%)
עבירות סדר ציבורי·98(14%)
עבירות נגד גוף·41(6%)
מע"ר (צפון ומזרח)775 תיקים
עבירות כלפי הרכוש·497(64%)
עבירות סדר ציבורי·124(16%)
עבירות נגד גוף·56(7%)

שמות אזורי השיטור כפי שהמשטרה מפרסמת — לא בהכרח חופפים לשמות שכונות מוכרים.

🌤️אקלים עירוני

7.0טוב

אקלים חופי־ים תיכוני: קיץ חם ולח, חורף מתון. הקרבה לים (≈0.5 ק"מ) מפחיתה מעט את עומסי החום אך האזור חשוף לאפקט אי־חום עירוני במרכז העיר העמוס.

אזור אקלים

חופי, ים-תיכוני

טמפ׳ ממוצעת שנתית

לא ידוע

גשם שנתי

לא ידוע

מרחק מהחוף

0.5 ק"מ

סיכון אי-חום עירוני

בינוני-גבוה באזור מרכז העיר

בקיץ — לחות גבוהה, מומלץ תכנון הצללות ואוורור טבעי/מזוג יעיל.

💨אוויר ואנטנות

6.0בינוני

אזור מטרופולין גוש דן מציג לרוב איכות אוויר בינונית, עם יתרון בקרבה לים המאוורר. בסביבת הנכס פועלות אנטנות סלולריות רבות, אך רמות הקרינה המדווחות בתחנה הקרובה נמצאות עמוק מתחת לסף הבריאות הציבורי. אין מפעלי תעשייה כבדה צמודים; קיימת תחנת דלק במרחק ~100 מ׳ — יש לקחת בחשבון תנועת רכבים וריחות נקודתיים.

חלקיקים נשימים עדינים (PM2.5)

מקורם בעיקר בתחבורה; בימים חמים/פקוקים מורגשת עלייה — אוורור מסייע.

NO2/NOx

תוצרי שריפה ממונעת; חשיפה גבוהה סמוך לצירי תנועה.

אוזון (O3)

נוטה לעלות בצהריים בקיץ; פעילות גופנית רצוי בשעות נוחות.

תעשייה בקרבת מקום

תחנת דלק 'דלק רסקין' במרחק ~108 מ׳ — תיתכן תנועת מכליות וריחות נקודתיים בשעות עומס.

קירבת הים תורמת לפיזור מזהמים ברוחות ערב.

⚠️פרופיל סיכונים

רעידות אדמה: רמת סיכון אזורית "גבוה" היסטורית למטרופולין — אך ללא אירועי נזק שכונתיים ידועים במרכזה בשנים האחרונות. כיבוי אש: תחנת "שרונה" במרחק ~1.39 ק״מ (זמן תגובה משוער ~6 דק׳). מיגון: אין ממ״ד בדירה לפי הדיווח — מומלץ לאמת קיום מקלט ייעודי בבניין או בסמוך.

סיכון רעידת אדמה

גבוה

סיכון הצפה

סיכון הצפה נקודתי נמוך–בינוני — רחובות מרכזיים מנוקזים, אך יש לעקוב באירועי גשם קיצוניים.

ממ״ד דירתי

אין

רעידות אדמה — הסבר

פעילות סייסמית מוחשית נרשמה בישראל בעשורים האחרונים, כולל אירועי M≥4 באזור ים המלח והגליל. המרחק מגבול השבר הסורי-אפריקאי מתון, אך המרחב המטרופוליני מחייב הקפדה על חיזוק בניינים ישנים. חשוב לבדוק היסטוריית שיפוצים/חיזוקים והאם הבניין עבר עבודות במסגרת התחדשות.

זמינות מקלט

אין ממ״ד דירתי ואין נתונים מאומתים על מקלט ציבורי קרוב — מומלץ לבדוק מול הרשות המקומית או פקע״ר.

🏗️התחדשות עירונית ותכניות

8.0טוב

תל אביב נמצאת בעיצומם של עשרות פרויקטים בהתחדשות — חלקם בשכונות דרומיות וצפוניות, וחלקם על צירים מרכזיים. עבור דיזנגוף והצפון הישן: הפרויקטים מחזקים את המלאי, מוסיפים מעליות וחניות תת־קרקעיות לעיתים, ומשמרים חזית מסחרית פעילה.

פרויקטים פעילים בעיר

וינגייט-לה גווארדיה

תכנית מאושרת במימוש

היום 128 דירות←לאחר השלמה 455 דירות(×3.6, +327)

דפנה

תכנית מאושרת במימוש

היום 471 דירות←לאחר השלמה 1434 דירות(×3.0, +963)

קהילת ורשה (2)

תכנית מאושרת במימוש

היום 32 דירות←לאחר השלמה 240 דירות(×7.5, +208)

הצנחנים

תכנית מאושרת - אחרי רישוי

היום 128 דירות←לאחר השלמה 370 דירות(×2.9, +242)

רקאנטי

תכנית מאושרת - אחרי רישוי

היום 96 דירות←לאחר השלמה 198 דירות(×2.1, +102)

המאבק

תכנית מאושרת לפני מימוש

היום 182 דירות←לאחר השלמה 564 דירות(×3.1, +382)

קהילת קנדה/שדרות ירושלים

תכנית מאושרת לפני מימוש

היום 208 דירות←לאחר השלמה 800 דירות(×3.8, +592)

רסקו

תכנית מאושרת לפני מימוש

היום 422 דירות←לאחר השלמה 1481 דירות(×3.5, +1059)

כמה מהתכניות הבולטות בעיר: תא/3885 (דפנה, מחוזית, במימוש) — פינוי־בינוי עם 1,434 יח״ד חדשות כולל חזיתות מסחריות וזיקות הנאה. תכנית דרך השלום (מספרי משנה שונים, מאושרות) — חיזוק הצירים וחזית פעילה. תכנית קהילת קנדה/שדרות ירושלים (מקומית, מאושרת) — הריסה/בנייה ל-800 יח״ד ושצ"פ מרכזי. תכנית רסקו (מחוזית, מאושרת) — הגדלת 422 יח״ד קיימות ל-1,481 יח״ד ועוד 100 יח׳ מוגן. בשקלול — סביבת מרכז העיר צפויה ליהנות מהגדלת היצע משודרגת, שיפור תשתיות ומיגון.

📈השקעה ומגמות שוק

7.5טוב

הדירה ממוקמת במוקד ביקוש יציב מאוד עם תשואה שכונתית מוערכת ~3.01% ועם עלייה שנתית עדכנית של ~2.96% במדד שכונתי, ו-57% מצטבר 5 שנים במדד דירות (שכונתי/שטחי). לצד זאת, מדד הדירות הארצי הציג ירידה שנתית קלה (~-1.7%), מה שמעיד על שוק זהיר — אך מרכז תל אביב ממשיך להחזיק ערך.

מדד מחירי דירות (למ"ס)

599.6

שינוי שנתי

-1.7%

צפי השכרה

צפי תשואה ~3.01% בשכונה — לדירת 3 חד׳ משופצת היטב תידרש אופטימיזציית שכר דירה.

השכונה בעצמה

שינוי מחיר שנתי בשכונה

+2.96%

צמיחה 5 שנים מצטברת

+57%

תשואת שכירות בשכונה

3.01%

דירוג יוקרה

10/10

מצב השוק:מאוזן נוטה לרוכשים — עסקאות רבות נסגרו לאחרונה סביב דיזנגוף, לצד היצע פעיל של מודעות מכירה.

צמיחה שכונתית מתונה (~2.96% שנתי) מול התקררות קלה במדד הארצי. הסנטימנט בעיר נותר חזק במרכז, עם ביקוש עקבי לשדרוגים והתחדשות.

היסטוריית מחירים — דירות 3 חד׳

חציון מחיר עסקה לפי חודש (מאגר עסקאות פומבי)

🌳איכות חיים יומיומית

7.5טוב

יתרון ענק לנגישות רגלית לכל צורך יומיומי ולחוף הים, עם קהילת רחוב חיה. לשים לב לרעש לילה מסביבת הברים והאירועים בכיכר ולמצוקת חניה. ביקורות עסקים קרובות מציינות שירות מהיר ומבחר רחב; לדוגמה, אנסטסיה (~181 מ׳) נחשבת לבית קפה טבעוני איכותי עם תפריט מוקפד.

שקט

5.0/10

ניקיון

6.0/10

קהילה

8.0/10

•רעש ערב-לילה אפשרי בסופי שבוע ובאירועים בכיכר
•חניה ברחוב מאתגרת — מומלץ להסתמך על הליכה/אופניים/תח״צ
•מרחק קצר לחוף גורדון ושבילי אופניים לאורך השדרה
•מבחר גדול של מסעדות, קפה ושירותים יומיומיים
•גינות לכלבים ופארקי כיס במרחק 3–7 דק׳ הליכה
•תאורה עירונית ושיטור עירוני מורגשים באזור המרכז

חדשות ואירועים בסביבה

7.0טוב

האקוסיסטם העירוני סביב דיזנגוף עמוס יוזמות ופיתוחים — מדיניות חניה חדשה בעיר, המשך חיזוק צירים מרכזיים והתחדשות אזורית. דיונים על תחבורה וקידום הרכבת הקלה ממשיכים לעצב את פני המרכז. ללא אירועי ביטחון חריגים.

עיר22.03.2026
תשכחו מחניה פרטית בתל אביב: המהלך שמובילה העירייה
מדיניות חניה מצמצמת יזמות חניה פרטית לטובת תחבורה בת-קיימא — השלכה על פרויקטים עתידיים.
רחוב30.01.2026
כיכר צינה דיזנגוף – ערך תרבותי ועירוני בלב תל אביב
הכיכר כמרחב קהילתי פעיל ואתר מורשת — אירועים, ספר, תרבות.
עיר07.01.2026
פסל מאיר דיזנגוף — ציר מורשת עירונית
התייחסות היסטורית להתפתחות העיר והנהגתה; עניין תרבותי לתושבי המרכז.

זה היה דוגמה

רוצים דוח כזה על הכתובת שלכם?

✓ 30+ קטגוריות מותאמות לכתובת שלכם
✓ ניתוח AI מותאם למחיר המבוקש ולפרסונה שלכם
✓ רשימת בדיקות לפני חתימה + טמפלייט הצעת מחיר
✓ PDF מקצועי במייל

₪4.24לפני מע״מ · ₪5.00 כולל

← קבל דוח לכתובת שלי